Manual do Comprador - Imóveis Miami

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Manual do Comprador

Dúvidas?

O processo da compra de imóveis nos Estados Unidos é um pouco diferente do Brasil começando pelo fato que todos os imóveis encontram-se em uma central única de dados (MLS). Portanto primeiramente você escolhe o corretor que irá trabalhar para você. Este corretor irá procurar todos os imóveis que estão disponíveis dentro do perfil que você está procurando. Este seria o primeiro passo.

Você não precisa falar com 3 imobiliárias/corretores para ver 3 imóveis diferentes.

Provavelmente você encontrará os mesmos imóveis em sites diferentes. Salvo a alguns sites estarem mais atualizados do que outros. Se você fizer isso provavelmente correrá o risco de olhar o mesmo imóvel 3 vezes.

Outra diferença é que todas as ofertas são feitas com contratos por escrito, as ofertas verbais não são consideradas por não terem efeitos legais perante a lei. Estes contratos normalmente são padronizados com espaços em branco que os corretores normalmente estão familiarizados e são responsáveis por tudo o que está escrito e preenchido nele. Os corretores não têm e não podem traduzi-los para o Português, somente um tradutor juramentado dentro do país deve fazê-lo.

Durante nossa primeira conversa eu irei auxiliá-lo e tirar suas duvidas com relação a financiamentos ou compra a vista. Eu como seu corretor saberei muito bem discernir as diferenças e explicar muitas de suas duvidas.

Somente o banco saberá lhe responder quais são os documentos necessários para uma aprovação e taxas de financiamento e juros devido a diferença de gestão administrativa de cada entidade.

Após entendido esta parte seguiremos para a parte mais “divertida” que é a procura/visitação do imóvel. Você precisa me explicar tudo o que espera no seu imóvel nos EUA para que eu como profissional possa entender as suas necessidades, desejos e interesses, você precisa entender que eu estarei me dedicando para conseguirmos junto o que queremos.

Após encontrarmos o imóvel, é feito a oferta com contrato e eu irei enviar ao corretor que representa o vendedor, após a negociação e aceitação da oferta o contrato é enviado a Title Company(cartório), para que este comece a preparar os documentos para a transferência do imóvel até a data estipulada por você com o de acordo do vendedor.

É obrigatório durante esta etapa seguir os prazos estipulados dentro do contrato até o dia do fechamento. dia do fechamento o valor total da compra deve ser depositado na conta da Title Company(cartório), para que este faça a quitação de todos os débitos existentes para que você adquira o imóvel sem ônus algum.

Abertura de conta bancária

As principais vantagens em abrir uma conta bancária nos EUA são:
Facilidade e agilidade para transferir e receber divisas do Brasil.
Acesso eletrônico, pagamentos, transferência de valores internos nos EUA.
necessários são:
Passaporte, vistos válidos, outro documento brasileiro com foto e endereço fixo nos EUA. - Normalmente os clientes fornecem o endereço da imobiliária até a compra do imóvel e depois alteram.
O saldo mínimo de uma conta bancária nos EUA é de US$ 25.

Remessa de Divisas Brasil - Estados Unidos

Recomendamos aos nossos clientes a remeterem o montante da compra de imóveis via Banco Central, sempre como destino final a conta pessoal previamente aberta. O código da operação será “Remessa de Patrimônio”. O tempo de envio e recebimento está em torno de 72 horas.
o destino seja diretamente para um terceiro ou empresa de títulos (advogados), o processo será um pouco mais burocrático e demorado, pois o Banco Central irá solicitar documentos adicional tais como: contrato de compra e venda notariado e consularizado, imposto de renda dos últimos anos, entre outros. O tempo de envio e recebimento depende de cada banco, onde os clientes possuem conta.
Para maiores informações, favor verificar diretamente com o seu banco ou acessar o site do Banco Central: "www.bcb.gov.br"

Declaração de Imposto de Renda nos Estados Unidos

A declaração é obrigatória caso a propriedade esteja gerando ganhos de capital, como aluguel. Todas as despesas pertinentes ao imóvel podem ser deduzidas e abatidas sobre o lucro tais como:
Juros da prestação, condomínio, IPTU, seguro, manutenção e gastos de viagem para visitar a propriedade.

Title Company (compania de títulos= cartório):

As empresas de títulos são formadas por advogados licenciados para atuarem no mercado imobiliário norte-americano, provendo os seguintes serviços:

- Levantamento legal e jurídico da propriedade em questão.
- Levantamento legal e jurídico do proprietário.
- Transferência de titularidade do vendedor para comprador.
- Coordenação financeira entre comprador, vendedor e banco(s).
- Entrega das chaves e toda a documentação pertinente a transação.

As empresas de títulos possuem uma conta bancária chamada "Escrow", que tem como finalidade receber todo o montante a ser pago pelo comprador e vendedor. O uso indevido dessa conta pode acarretar penalidades legais e jurídicas.
Nós sempre recomendamos o uso de uma empresa de títulos para minimizar os riscos de fraudes e problemas financeiros, legais e jurídicos.

As empresas de títulos são utilizadas em 99% das transações imobiliárias em territórios americanos. As maiorias dos custos são fixos, referentes a taxas, impostos e selos. Outra opção seria utilizar o próprio advogado que faz este tipo de serviço e possua empresa no estado onde você está comprando o Imóvel.

Tipo de visto para compra de imóveis nos Estados Unidos

É permitida a compra de imóveis, seja à vista ou financiada com o visto de turismo.
Vale ressaltar que a compra de um imóvel nos EUA nem sempre oferece beneficio ou facilidade no processo de imigração americana.
Existem tipos de vistos que qualificam os compradores a adquirir o Green Card com compra de imóveis a vista, maiores informações sugiro falar com um advogado de imigração.

Vantagens em comprar um imóvel na pessoa jurídica

- Evitar o imposto de transferência de hereditariedade, até 50% dependendo do valor do imóvel.
- Redução dos riscos de ações legais e jurídicas diretamente ao proprietário.
- Não há necessidade de reter 10% do valor do imóvel na hora da venda.
- Benefícios e facilidades em deduções e declarações de imposto de renda.
Financiamento para estrangeiros ou "Foreign National Loan"

Alguns bancos não oferecem planos de financiamento, específicos para o comprador estrangeiro. Basicamente, o plano de financiamento consiste em 30%-40% de entrada mínima do valor do imóvel variando de banco para banco, prazo de até 30 anos, 3.5% - 5.5% ao ano de taxas de juros fixos. Vale ressaltar a verificação de nenhuma penalidade em caso de quitar a divida antes do prazo estipulado no contrato de financiamento.

Um fator muito importante a ressaltar é as taxas que os bancos cobram para efetuar este financiamento além dos juros cobrados. Normalmente no dia do fechamento o banco cobra todas as taxas que normalmente giram em torno de 6% do valor do imóvel que se for diluído no valor da parcela aumenta consideravelmente os juros não os tornando tão atrativos assim.
Outro detalhe importante é que sempre os juros são pagos primeiramente ou são a grande parte da prestação, somente após anos de prestações é que você começa a amortizar realmente o empréstimo.

Documentos necessários para obtenção do financiamento varia de entidade para entidade mas normalmente são estes:

- Aplicação do banco, devidamente preenchida com os dados do comprador.
- Cópia do passaporte e visto válidos.
- Imposto de renda que possa comprovar potencial para pagamento de mais uma dívida.
- Carta de referência do(s) banco(s), de preferência em inglês. A carta deve mencionar o nome, endereço, data de abertura, saldo atual, outros que vierem agregar.
- Carta de referência do empregador, de preferência em inglês, mencionando nome,
endereço, data do vínculo empregatício, cargo, remuneração anual, bônus, outros que
vierem agregar.
- Caso seja empresário: carta do contador de preferência em inglês, mencionando
a natureza do negócio, nome, endereço, data de início, cargo ocupado, faturamento
anual e outros documentos que vierem a agregar.
- Cópia dos últimos 6 meses de extrato bancário.
- Comprovante de residência no Brasil: conta de água ou luz.
- Lista de ativos.

O banco também tem o direito de solicitar documentos adicionais, caso as informações informadas acima não sejam suficientes.

Primeiros passos após a compra do imóvel nos Estados Unidos

Energia Elétrica
Acessar o site www.fpl.com e seguir as instruções de novos clientes. Vale ressaltar que será solicitada a cópia do passaporte e também um pagamento de garantia, por se tratar de não residente. Esse depósito é devolvido integralmente, uma vez que o serviço seja cancelado.

Água
Em caso de apartamentos, normalmente essa despesa já esta incluída no condomínio.
Em caso de casas, o proprietário tem que se dirigir pessoalmente à prefeitura da cidade para registrar a nova conta. O processo é simples e rápido.

TV a Cabo e Internet
Recomendamos aos nossos clientes a ligarem diretamente para os provedores locais:
COMCAST, DISH NETWORK, AT&T, entre outros.

Serviços Opcionais
Gestão Imobiliária / Administração
Serviços de limpeza, jardinagem e piscina, pagamento de contas, entre outros. 10% do valor mensal do aluguel.

Aluguel / Marketing
10% sobre o valor total do aluguel ou primeiro mês.

Venda
A definir com o cliente.

Concierge
Consulte os nossos serviços de concierge.


 
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